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    住房繼承和贈與稅費怎么繳納 受贈房屋再出售要繳哪些稅?
    發布時間:2019年07月05日 08:31:00 新聞熱線:62726789 , 62735052 | 返回首頁 | 逛逛論壇

      在房屋的過戶方式中,買賣、繼承和贈與是常見的三種方式。

      上一篇買房攻略,我們著重講述了在寧波買一手房和二手房要繳納哪幾種稅,各自的稅率為多少。今天我們來講講住宅的繼承和贈與應繳納的稅費。

      在寧波晚報地產微信公眾號“寧波樓市報道”中,常有粉絲問,住宅的買賣、繼承和贈與三種過戶方式中,分別該繳哪些稅、要繳多少稅?為此,記者采訪了相關職能部門,結合市場實際情況,告訴你答案。

      需要說明的是,我們這里提到的房屋指的是住宅,不包括公寓、店鋪等。

      繼承

      根據現行稅收政策,法定繼承人繼承土地、房屋權屬的,契稅、增值稅及附加、個稅都免征。法定繼承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

      繼承人分兩個繼承順位:第一順位為配偶、子女、父母,第二順位為兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承方式有兩種,一是遺囑繼承,二是法定繼承,如果沒有留有遺囑,就按照法定繼承辦理。

      非法定繼承人根據遺囑繼承土地、房屋權屬的,屬于受贈行為,按3%的稅率征收契稅,其他稅費免征。

      繼承申報,需要有繼承公證書,以明確房子繼承人是哪一個或哪幾個,如果是多人繼承人的話,還要明確每位繼承人的權屬份額是多少。這意味著,通過繼承方式來獲得房子,需要交一筆公證費。

      記者咨詢了公證處,城區目前的公證收費標準為70元/平方米。舉個例子,100平方米的房子,公證費為7000元。

      贈與

      贈與是贈與人將自己的財產無償給予受贈人,受贈人表示接受的一種行為。房產贈與分特定關系人贈與和非特定關系人贈與兩種情況。其中,特定關系人指配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。特定關系人和非特定關系人的區別,也就是俗稱的直系親屬、非直系親屬的區別。

      涉及贈與人的稅費,主要有增值稅及附加、個人所得稅、印花稅;涉及受贈人的稅費,主要有契稅、個人所得稅、印花稅。所有稅費,均由稅務機關參照房屋買賣的市場價格核定征收。

      如果贈與給特定關系人,贈與人免征增值稅及附加、個人所得稅,僅需要繳納核定價格0.05%的印花稅(2019年1月1日起,對小規模納稅人按50%幅度減征印花稅,即只需繳納0.025%的印花稅)。

      如果贈與給非特定關系人,房屋購入未滿兩年的,贈與人需要繳納核定價格5.6%的增值稅及附加,已滿兩年的免征。因為是無償贈與,因此無需繳納個人所得稅。印花稅仍需繳納。(2019年1月1日起,對小規模納稅人按50%幅度減征城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅,這樣算下來,贈與人只需繳0.025%的印花稅,如需繳增值稅及附加,稅率為5.3%。)

      無論受贈人是否為特定關系人,均需繳納契稅,契稅的稅率為核定價格的3%。

      個人所得稅方面,三種贈與情形不征收個人所得稅:一是無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;二是無償贈與對其承擔直接撫養或贍養義務的撫養人或贍養人;三是房屋產權所有人死亡,依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

      也就是說,上面三種情況下可以免征個人所得稅。例如,父母將房子贈與子女,子女是不需要繳納個人所得稅的。

      如果不屬于上面三種情況,應當繳納個人所得稅,具體計算方法為:核定價格減去贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額,按20%的稅率繳納個人所得稅。

      比如稅務機關核定該套房屋價格為100萬元,如果受贈人是非直系親屬,要繳0.025%的印花稅,要繳納的個稅為近20萬元,算式為(100-100×0.025%)×20%。

      增值稅

      出售受贈的房屋涉及增值稅及附加、個人所得稅。

      個人出售無償受贈的房產,房產取得時間是增值稅減免優惠政策的關鍵所在。在寧波,購買不足兩年的住房對外銷售時,按照5%的稅率全額征收增值稅;滿兩年的住房對外銷售,則免征增值稅。

      個人無償受贈房屋的增值稅計稅時間怎么算?根據規定,個人通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系和直系親屬贈與方式取得的住房,對外銷售時,該住房的購房時間按照發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定。

      簡單而言,受贈人與贈與人為特定關系人的,該住房再出售時,購房時間按照受贈行為前的購房時間確定。

      舉個例子,父母2014年1月買了一套房屋,2017年5月將房屋贈與女兒。女兒在2017年9月將房子出售。從2014年1月購房到2017年9月賣房,持有時間滿兩年,免征增值稅及附加。

      如果受贈人和贈與人為非特定關系人,則住房的購房時間,按照發生受贈行為發生后新的不動產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定(孰先原則)。

      在上面這個例子中,假設是舅舅把房子贈與給了外甥,外甥再出售時,那購房時間就按2017年5月起算。

      個人所得稅

      出售受贈房產的個人所得稅,應扣除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本。具體來說,受贈人的個人所得稅納稅額應為:出售受贈房屋的收入減去原贈與人取得該房屋的實際購置成本,再減去贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后,剩下部分的20%來繳納個人所得稅。

      假設一套住房,父母贈與給子女,當初父母買入價是100萬元,子女受贈時繳了3萬元契稅,子女賣房所得200萬元(出售時已滿兩年),需繳納個稅為(200-100-100×3%)×20%,即19.4萬元(印花稅因為金額小,這里忽略不計)。

      法定繼承人繼承的住房再售出,因為繼承時免征契稅,因此,個人所得稅應為差額的20%,(200-100)×20%,即20萬元。

      購買這類繼承、贈與的住房,買方繳稅情況跟買普通二手房一樣,即繳納契稅即可。具體的契稅征收政策為:90平方米及以下的首套房、第二套房,按成交價格(不含增值稅)的1%繳納;90平方米以上的首套房,按1.5%繳納;90平方米以上第二套房,按2%繳納;第三套及以上,不論面積,均按照3%繳納。

      現實情況中,繼承、贈與的行為,很少發生在非直系親屬之間。所以,最后我們以一個例子來比較直系親屬間買賣、繼承、贈與三種方式分別需要繳納的稅費(忽略印花稅、登記費、公證費、中介費等)。

      一套90平方米的住房,登記在父親名下、也是父母唯一住房,父親于2014年1月購入,購入時總價100萬元,現在市價約200萬元,要轉給女兒。女兒已成家,家庭有一套房。贈與完成后滿兩年,女兒再賣掉這套住房,售價240萬元。

      買賣的話,女兒要按200萬元價格繳1%的契稅,即2萬元;因為購入已滿5年且為家庭唯一住房,父親不用繳納增值稅及附加、個稅?偠愘M就是2萬元。

      繼承的話(假設為法定繼承且繼承人就女兒一人),沒有任何稅費,但要付6300元的公證費。

      贈與的話,父親不用繳稅,女兒要繳核定價200萬元3%的契稅即6萬元?偠愘M是6萬元。

      女兒兩年后再賣掉這套房子——

      如是以買賣形式取得的,因已滿2年,免征增值稅及附加,但因未滿5年,需繳納1%的個稅,即240×1%=2.4萬元。

      如是以繼承方式取得,按規定,女兒應繳納個稅為(240-100)×20%=28萬元。增值稅及附加因滿2年免征。

      如是以贈與方式取得,按規定,女兒應繳納個稅為(240-100-200×3%)×20%=26.8萬元。增值稅及附加因滿兩年免征。

    (來源:中國寧波網 編輯:徐堅)

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